מספר שיא היסטורי של בתים שנמכרו באפריל, ירידה של 55% מהשנה שעברה, בעוד המחירים ועלות האשראי עולים

מאת DANIELLE NAGLER 14 ביוני 2023, 18:39

אתרי בנייה בחולון. (קרדיט: 100/iStock/Getty Images)

היקף מכירות הדירות ירד ב-55% בהשוואה לאפריל אשתקד, וירד כמעט לרמות הנמוכות מזה 20 שנה, לפי דו"ח משרד האוצר על עסקאות נדל"ן שפורסם ביום ראשון.

ירידה משמעותית בעסקאות נכסים נרשמה בחודשים האחרונים ברחבי הארץ, כאשר המחירים והריביות זינקו. האטה זו השפיעה על בנייה חדשה וכן על בתים קיימים בשוק הפרטי ועל בתים שנמכרו במסגרת תוכניות מסובסדות ממשלתיות כגון "מחיר קונה" (מהיר למשתקן) ו"מחיר יעד" (מהיר מטרה).

לפי הדו"ח החודשי של לשכת הכלכלן הראשי של משרד האוצר, רק כ-4,001 עסקאות נדל"ן נרשמו באפריל 2023, לעומת קרוב ל-9,000 באפריל 2022 וכ-11,000 באפריל 2021. זהו הנתון הנמוך ביותר מאז לפחות 2002, למעט אפריל 2020 – בשיאה של המגיפה הראשונה של ישראל – שבמהלכה ב- בקושי נרשמו 2,000 מכירות דיור.

קבל את המהדורה היומית שלנו בחינם בדוא"ל כדי שלא תפספס את החדשות הטובות ביותר הירשם בחינם!

מתוך 4,001 העסקאות, קרוב ל-1,500 היו בנייה חדשה, המהווה ירידה של 53% בהשוואה למכירת דירות חדשות באפריל 2022, ויותר מ-2,500 היו בשוק יד שנייה, ירידה של 57% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

בנוסף, כפי שצוין בדו"ח, עסקאות הנדל"ן באפריל היו נמוכות ב-41% בהשוואה למרץ. נתונים ראשוניים על עסקאות מאי מצביעים על האטה מתמשכת, לפי הדו"ח, שאינו מספק מידע נוסף.

מתחילת השנה, הקריסה בהיקף העסקאות בולטת יותר באזורי מרכז ישראל – בהם הביקוש חזק בהרבה – מאשר באזורי הפריפריה כביכול, בהם המחירים בדרך כלל נמוכים יותר, אולם לפי דוח חודש אפריל. הנתונים הכלולים בדוח, הירידה בעסקאות נצפית כעת בכל האזורים הגיאוגרפיים.

דירות בבנייה בשכונת רמות בבאר שבע באוגוסט 2018. (קרדיט: verbaska_studio באמצעות iStock by Getty Images)

נרשמה ירידה כוללת של 63% בעסקאות נדל"ן במרכז ישראל באפריל 2023 לעומת אפריל 2022, וירידה של 59% במכירת סחורות יד שנייה בתל אביב ספציפית.

עסקאות דירות יד שנייה ירדו ביותר מ-50% בחיפה, באר שבע וירושלים באפריל השנה, בהשוואה לאפריל 2022, ובמעל 60% ברחובות, נתניה וחדרה, יישובים המזוהים בדרך כלל עם רוכשים ראשונים. או קונים צעירים. ירידות קטנות יותר נרשמו בשווקי הדיור החדשים בערים אלו, אך בתל אביב עלתה הירידה ברכישת דיור חדש על 60%, והיא עמדה על למעלה מ-70% במרכז הארץ בכלל.

בסך הכל, רכישות הבתים של זוגות צעירים ירדו ביותר ממחצית באפריל, כך עולה מהדו"ח, הן בשוק כולו והן כאחוז מהרכישות במסגרת תוכניות מסובסדות ממשלתיות לדיור חדש.

תוכניות אלו פתוחות רק לקונים ראשונים ומעניקות הנחות משמעותיות במחירי השוק. אבל מחיר הסחורות הזמינות עלה עקב עליית אינפלציית הנדל"ן ועלות חומרי הבנייה.

למרות שאינפלציית הנדל"ן ירדה בחודשים האחרונים מיותר מ-20% ל-11% בשנה, היא נותרה גבוהה פי שניים מהאינפלציה הכללית. בית ממוצע עולה היום קרוב ל-2 מיליון שקל, כשהמחירים בתל אביב ובמרכז הארץ קרובים יותר ל-3 מיליון שקל, לפי נתוני הממשלה.

מבט על קו הרקיע של תל אביב (קרדיט: עביר סולטן/פלאש 90)

בדרך כלל, בעלי בתים פוטנציאליים חייבים לשלם פיקדון של 25% ולהתמודד עם העלות הגוברת של הלוואת בית. שיעורי הריבית עלו בהתמדה מאז אפריל האחרון, ועלו ל-4.75% – לאחר שהגיעו לשפל היסטורי שאמור לעורר את השוק במהלך המגיפה. הדבר הוביל לעלייה של עלות הלוואות המשכנתא בכ-40% והפחתת כוח הקנייה של משקי הבית.

על פי נתוני בנק ישראל, הלוואות משכנתא חדשות הגיעו לרמתן הנמוכה ביותר מאז תחילת המגיפה באפריל, בהיקף של 4.6 מיליארד שקל. באפריל 2020 נטלו הרוכשים הלוואות משכנתא בהיקף של 4.9 מיליארד שקל.

לפי הדיווח של יום ראשון על עסקאות בשוק למגורים, נפילות ניכרות של יותר מ-50% נרשמו גם ברכישות בתים מחוץ לתוכנית, כלומר רכישות של נכסים לפני בנייתם. מצב זה משפיע על תזרים המזומנים של יזמי הנדל"ן, בתקופה שבה עלויות המימון שלהם עולות עקב עלייה מתמדת בשיעורי האשראי. לפי ניתוח משרד האוצר, הירידה במכירות של יזמי נדל"ן מתבטאת כעת בצמצום מספר רכישות הקרקע לפיתוחים חדשים.

אלו חדשות רעות עבור שר השיכון יצחק גולדקנופף, שהדגיש את החשיבות של בניית מגורים נוספים כדי לעודד רכישת נכסים ולעמוד בביקוש לדיור של אוכלוסייה גדלה. מצב זה מסתכן בצמצום פרויקטים של בניית דיור, דבר שיגביר את הלחץ על השוק ויביא לעליית מחירי הנכסים.

בשבועות האחרונים גם הוקמה ועדה בראשות ראש הממשלה נתניהו להתמודדות עם עליית יוקר המחיה, שעליית מחירי הדיור עומדת במרכז הבמה.

עוד נמצא בדוח הנדל"ן של משרד האוצר כי רכישות המשקיעים של דיור (דירות שאינן מגורים ראשוניים) ירדו באפריל ב-60% לעומת השנה הקודמת. השילוב של מכירות ורכישות הפחית באפריל את שיעור הנכסים המוחזקים להשקעה ב-300 בתים, חלק מצמצום כולל של 3,000 בתים מאז אוקטובר 2021.